Права арендаторов: когда нанимать адвоката
Многие проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы, незначительны и могут быть легко решены с помощью здравого смысла и проверки авторитетных ресурсов по законодательству арендодателей-арендаторов, таких как местная группа по защите прав арендаторов. Чем больше вы знаете закон и свои законные права, тем лучше. Раздел «Права арендаторов» на веб-сайте Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD) предоставляет широкий спектр ресурсов на уровне штатов и местных органов власти, в том числе ссылки на справедливые группы жилья, советы по контролю за арендной платой, союзы арендаторов и организации юридической помощи для каждого штата; даже если вы не имеете права на услуги по оказанию юридической помощи, вы найдете полезную информацию о правах арендатора на многих сайтах по оказанию юридической помощи. Веб-сайт Vijversenkoi включает в себя множество полезных статей и книг о правах арендатора, от нарушения договора аренды до судебного разбирательства в форме арендной платы, а также в суде мелких тяжб (если ваш спор связан с залогом).
Некоторые проблемы, однако, не легко решаются и могут серьезно угрожать вашему удовольствию от аренды или, что еще хуже, вашей способности вообще оставаться в аренде. В этих ситуациях получение помощи адвоката может быть наиболее эффективным, хотя и дорогостоящим, способом защиты ваших прав.
Ниже приведено руководство по определению, нужен ли вам арендатор или нет. Если вы попали в одну из следующих ситуаций, подумайте о найме адвоката.
Ваш хозяин выселяет вас
Если ваш арендодатель вручает вам уведомление о расторжении, с которым вы собираетесь бороться, найм адвоката может увеличить ваши шансы на успех. Выберите адвоката, который хорошо осведомлен о праве арендодателя-арендатора и имеет значительный опыт борьбы с выселением. Такой адвокат может предложить эффективные стратегии или креативные решения, о которых вы, возможно, не знаете - например, адвокат может утверждать, что выселение вашего арендодателя было ответным (и, следовательно, незаконным), если обстоятельства поддерживают такую защиту.
Ваш арендодатель выселяет вас без надлежащей судебной процедуры
Арендодатели должны соблюдать процедуры выселения, установленные государственным и местным законодательством. Если ваш арендодатель пытается выселить вас, беря дела в свои руки - например, блокируя вас, отменяя коммунальные услуги или даже убирая ваши двери, окна или имущество - рассмотрите возможность найма адвоката. Эти типы средств «самопомощи» являются незаконными. Независимо от того, насколько сильным может быть иск арендодателя о прекращении аренды, арендодатель не имеет права предпринимать или даже угрожать любым действиям по самопомощи против вас.
Ваш арендодатель дискриминирует вас
Если вы считаете, что ваш арендодатель дискриминирует вас, вам может понадобиться адвокат, чтобы остановить незаконные действия и помочь вам возместить убытки за любой причиненный вам вред. Один из вариантов - нанять адвоката, который подаст в суд на арендодателя.
Другой вариант - подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) или в государственное или местное учреждение в рамках Программы содействия справедливому жилью HUD (FHAP).
HUD и государственные и местные агентства в FHAP получают более 10 000 жалоб на дискриминацию в год. Если HUD расследует вашу жалобу и определит, что есть разумные основания полагать, что ваш домовладелец подвергает дискриминации, вы получите бесплатную помощь адвоката HUD, представляющего вас перед судьей по административным делам. Судья может присудить вам компенсацию и гонорары адвокатов, наложить штрафы на вашего арендодателя и назначить другую помощь.
Ваш арендодатель не будет делать необходимый ремонт
Если ваш арендодатель не выполняет важные обязательства по договору аренды и по закону, это может привести к серьезным проблемам. Например, подумайте о арендодателе, который продолжает откладывать необходимый ремонт отопительной системы до тех пор, пока зима не идет полным ходом, или об арендодателе, который игнорирует просьбы арендатора первого этажа заменить разбитое окно, пока не произойдет кража со взломом.
В этих случаях вы можете решить самостоятельно применить одно из средств защиты прав арендатора вашего штата (например, удержание арендной платы или «ремонт и удержание»), но вам может потребоваться некоторое обучение тому, как сделать это правильно. Консультация юриста может быть вашим лучшим ходом. Кроме того, адвокат может попытаться связаться с арендодателем для вас, изучить возможность быстрого урегулирования и, при необходимости, привлечь арендодателя к суду.
Ваш арендодатель не выполняет свои обещания
Иногда арендодатели обещают поощрять нерешительных заявителей арендовать у них. Например, если заявитель обеспокоен уровнем преступности по месту жительства, арендодатель может пообещать установить более эффективную систему внутренней связи или электронную охраняемую парковку. Если арендодатель впоследствии отказывается выполнить обещание, вам может потребоваться нанять адвоката, чтобы написать суровое письмо своему арендодателю с угрозой судебного иска, если только арендодатель не выполнит его.
Вы получили травму или заболели
Несчастные случаи могут произойти даже в хорошо управляемой арендуемой собственности. Однако, если несчастный случай является результатом небрежности арендодателя, у вас может быть судебное дело против вашего арендодателя. Например, вы можете сломать ногу, поскользнувшись на ледяном пятне на крыльце здания. (Возможно, арендодатель должен был организовать регулярное обледенение, которое бы убрало опасность.) Или, вы можете обнаружить вспышку плесени в вашем прокате - только после того, как это сделает вас и вашу семью очень больными.
В этом случае вам понадобится адвокат по травмам с опытом работы в сфере ответственности.
Даже если ваш арендодатель лично или намеренно не создал проблему, существует множество правовых теорий, чтобы убедить суд или страхового надзора, что арендодатель должен нести ответственность. Юристы умеют определять, какие теории могут применяться, и разрабатывать аргументы, используя их.
Ваша собственность была повреждена
Иногда неспособность арендодателя содержать арендуемое имущество вредит вашему личному имуществу. Например, неисправный ремонт проводки домовладельца может вызвать электрический пожар в вашей гостиной, повредив вашу мебель и другие вещи.
Если у вас есть страховка арендатора, ваша страховая компания покроет убытки, а ее адвокаты обратятся за возмещением к вашему арендодателю. Если у вас нет страховки или у вас недостаточно страхового покрытия, а ущерб вашей собственности значительный, рассмотрите возможность найма адвоката, который поможет вам получить возмещение от вашего арендодателя. В качестве альтернативы вы можете проконсультироваться с адвокатом в течение часа или двух, чтобы получить совет о том, как действовать и какие аргументы приводить, чтобы получить возмещение.
Как получить помощь юриста
Если вам нужен адвокат, выберите адвоката с опытом арендодателя-арендатора. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, прочитайте статью «Как найти отличного адвоката» или перейдите прямо к Справочнику юристов Вийверсенкой.
Наем адвоката в качестве «тренера». Наем адвоката не должен разрушать банк. В зависимости от ваших потребностей, вашего бюджета и вашей уверенности в своей способности решить вопрос самостоятельно, вы можете найти адвоката, который согласится встретиться с вами в течение часа здесь и там в качестве тренера. Даже ограниченная юридическая помощь может изменить ситуацию и оказаться всем, что вам нужно, чтобы направить свой путь к благоприятному исходу.
Проверьте положение об оплате услуг адвоката в вашем договоре аренды. Многие арендодатели включают в свои договоры аренды или аренды пункт «гонорар адвоката» для предотвращения необоснованных судебных исков. Если ваше соглашение об аренде или аренде включает этот пункт, вам может быть предоставлено право на возмещение расходов на оплату услуг адвоката и судебных издержек, если вы выиграете иск против своего арендодателя. (Даже если ваша оговорка, по-видимому, обеспечивает восстановление только победившему арендодателю, суды во многих штатах будут считать, что эта оговорка действует в обоих направлениях.)
С практической точки зрения, если в вашем договоре аренды или аренды есть пункт об оплате услуг адвоката, вам будет проще найти адвоката, который будет представлять вас. Поскольку домовладелец оплачивает счет адвоката, если вы выиграете, адвокату не нужно беспокоиться о том, что вам заплатят. Имейте в виду, что этот пункт применяется только к спорам, возникающим из договора аренды или аренды (таких как выселение, аренда и вопросы залогового обеспечения), а не к спорам, связанным с травмой, дискриминацией или другими подобными вопросами.