Можете ли вы подать в суд, если продавец жилья обнаружил или скрыл дефект в Пенсильвании?
Джули и Джефф Джонс закрылись в своем новом доме в Пенсильвании в среду. Когда они переехали через несколько дней, они заметили, что на дне подвальной лестницы скопилось немного воды. На следующий день было еще больше воды. Они не помнили продавцов, которые делали какие-либо конкретные раскрытия или уведомления о воде в подвале. Тем не менее, тип проблемы заставляет их подозревать, что продавцы знали об этом давно, и не сказали им. Есть ли у них какие-либо средства правовой защиты против продавцов?
Когда законы штата Пенсильвания разрешают покупателям предъявлять иск продавцам за дефекты
Правило общего права в Пенсильвании гласило: «будьте бдительны» или «покупатель остерегается» для любых покупок недвижимости - иными словами, если задний шаг нарушен или потолок в гостиной в пещерах сразу после закрытия покупатель принимает забота о стоимости ремонта. Однако Законодательное собрание Пенсильвании наложило ограничения на это правило и обязало продавцов направлять покупателям письменное уведомление о существенных дефектах собственности, как описано в разделе «Продавцы домов в Пенсильвании: раскрытие информации требуется в соответствии с законодательством штата».
Закон штата Пенсильвания не предусматривает ответственности продавца за нераскрытые дефекты в тех случаях, когда продавец фактически ничего о них не знал. Закон распространяет эту защиту на продавцов, которые обоснованно считают, что проблема была исправлена. Таким образом, если бы продавцы в приведенном выше примере не знали, что их подвал подвержен утечкам - трудно представить, но возможно, если бы продавцы провели зиму во Флориде и вода высохла к весне - они бы не требовались раскрыть проблему Джонсу во время сделки купли-продажи.
Продавец может, однако, нести ответственность за активное сокрытие любых проблем в доме. Таким образом, продавец, который знает, что туалет в ванной наверху протекает, должен отметить это в форме раскрытия информации продавца. Точно так же, если продавец хорошо осведомлен о том, что в дальнем углу заднего двора есть открытая яма, продавец должен сообщить об этом покупателю - или, возможно, позже возникнет иск.
Что прецедентное право Пенсильвании добавляет к обязательствам продавца
Покупатели жилья в Пенсильвании обычно предъявляют претензии в отношении имущественных дефектов против продавцов по двум причинам, которые не предусмотрены в уставе: мошенничество и небрежное искажение фактов.
В мошенничестве покупатель должен заявить, что продавец намеренно не сообщил покупателю о проблеме. Эта ошибка может включать в себя принятие активных мер по устранению проблемы, таких как установка нового ковра в затхлом, протекающем подвале или просто покраска потолка в ярко-белый цвет, чтобы скрыть признаки повреждения водой. Суды разрешили покупателям, когда они могут доказать, что это произошло, получить расходы на ремонт от продавцов, а в некоторых случаях даже отменить продажу дома.
В случае небрежного искажения информации покупатель должен доказать, что продавец должен был знать, что дефект существовал или не был устранен. Например, если продавец испытал запас воды несколько лет назад и ремонтировал ее, но не смог раскрыть, что проблема возникла снова, покупатель может утверждать, что продавец должен был знать, что ремонт не был успешным. Покупатель может также обвинить продавца в том, что он намеренно не сообщил покупателю о проблеме.
Является ли продавец-посредник также ответственным за нераскрытый дефект?
У покупателя также может быть средство защиты от брокера-продавца, если он знал или должен был знать о скрытом дефекте. Брокер несет ответственность за передачу только информации в пределах его или ее фактических знаний, поэтому вам необходимо иметь доказательства того, что брокер знал об этом, чтобы подать иск. (Подробнее см. «Продажи жилья в Пенсильвании: что должен сообщить брокер по недвижимости о доме»).
Однако в одном случае, когда продавец начал что-то говорить продавцу, и она ответила: «Чем меньше я знаю, тем лучше», брокер был признан частично ответственным за искажение фактов. (Увидеть Шварц против Рокки и др., 932 A.2d 885 (Pa. 2007).)
Может ли домашний инспектор нести ответственность за то, что не обнаружил дефект?
Домашние инспекторы не несут юридической ответственности за обнаружение скрытых или скрытых дефектов. Однако, если домашний инспектор не смог обнаружить явный дефект в сфере своих профессиональных знаний, он может быть привлечен к ответственности за причиненный ущерб.
Законы о защите прав потребителей могут также применяться
Закон о единообразной торговой практике и защите прав потребителей защищает людей, которые покупают товары или имущество для личного или домашнего использования, в том числе дома. Если лицо, осуществляющее продажу, использует незаконные средства для завершения продажи, покупатель имеет средство правовой защиты в соответствии с UTPCPL. В самом Законе денежное средство правовой защиты описывается как фактическая сумма ущерба и до трехкратной суммы ущерба, также известного как тройной ущерб.
Сколько денег может попросить покупатель?
Если покупатель недвижимости в Пенсильвании может доказать умышленное или мошенническое искажение информации со стороны продавца или брокера-продавца, покупатель может запросить что-либо, начиная с фактической суммы ущерба, вплоть до трехкратной суммы.
Что должен сделать покупатель дома при обнаружении дефекта?
Первое, что нужно сделать, если что-то пойдет не так с вашим домом, - это документировать его, то есть начать собирать доказательства, если вам придется представить их в суде. Сфотографируйте повреждения и запишите дату и описание проблемы. Вы также должны немедленно предпринять разумные шаги для самопомощи, такие как отключение воды в случае разрыва трубы или зачистка воды в случае отказа отстойного насоса.
После того, как немедленная проблема была решена, вы должны уведомить брокера покупателя. Если вы не использовали брокера, обратитесь к брокеру продавца. Если брокеры не были вовлечены, вы должны уведомить продавца о повреждении и спросить, знал ли продавец о проблеме.
В зависимости от ответа продавца вы, вероятно, будете иметь представление о том, намеренно или нет продавец обнаружил дефект. Тем не менее, вам, вероятно, потребуется провести некоторые расследования самостоятельно относительно того, что продавец знал и когда. Например, вы можете нанять инспектора для изучения проблемы и выяснения вероятности ее возникновения и наличия доказательств предыдущего ремонта. Вы также можете спросить соседей о том, видели ли они, например, грузовики частых водопроводчиков на объекте, или продавцы рассказывали о проблемах.
В случае непреднамеренного раскрытия информации покупателю следует обратиться к юрисконсульту относительно следующих шагов.